Si eres una persona no residente en España y quieres vender un inmueble, te será retenido un 3% del precio de la transacción. Por el contrario, si compras un inmueble a una persona no residente, dejarás de pagarle ese porcentaje al vendedor, ya que será retenido por la Agencia Tributaria.
¿Por qué se produce la retención del 3% del precio de compra en los NO residentes?
Cuando un no residente vende un inmueble en España, está obligado a pagar un impuesto que se calcula a partir de la base de las ganancias que obtenga con la transacción. Este impuesto es el Impuesto sobre la Renta de no Residentes, tal y como indica el art. 25.2.f 3.º del Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio del 2004.
Realmente, los residentes en España también deben pagar un impuesto equivalente cuando venden un inmueble, la diferencia es que en el caso de los residentes fiscales en España la obligación de realizar este pago no es en el momento de la compraventa sino en la declaración de la renta correspondiente.
En el caso de los no residentes, dado que es más difícil asegurar el pago de este impuesto, se establece la retención del 3% en el momento de la venta, para evitar impagos y evitar futuros problemas.
Otra diferencia importante es que este impuesto del que estamos hablando, sobre las ganancias obtenidas por la transacción inmobiliaria, será para los no residentes un tipo fijo del 19% en el caso de ser de la Unión Europea, o de un 24% en el resto de casos internacionales. En el caso de los residentes fiscales en España se pagará un porcentaje distinto, entre un 19 y un 23% dependiendo de la ganancia.
¿Qué ocurre si la retención del 3% no coincide con el impuesto a pagar?
Sin embargo, después de esta retención será necesario que la administración calcule el impuesto justo que hay que pagar en cada caso. Por tanto, es probable que éste no coincida con el 3% retenido. Puede que el impuesto final a pagar sea inferior o superior. ¿Qué deben hacer los vendedores de un inmueble no residentes en estos casos?
- Si se ha retenido MENOS de lo que correspondía pagar
En este caso, el vendedor deberá declarar e ingresar la diferencia respecto a lo que ya había pagado para alcanzar el precio fijado como el impuesto definitivo. El vendedor tendrá un plazo de tres meses a partir de la finalización del plazo de un mes que se tenía para ingresar la retención. Para ello necesita rellenar el impreso 210 y acompañarlo del modelo 211 que debe haberle proporcionado el comprador.
- Si se ha retenido MÁS de lo que correspondía pagar
También puede producirse el caso contrario, es decir, que la retención del 3% sea superior al que corresponde pagar según las ganancias obtenidas con la transacción.
En este caso, el vendedor también debe declarar el impuesto definitivo y pedir la devolución de la diferencia en un plazo de 3 meses contados a partir de la finalización del plazo de un mes que se tenía para ingresar la retención inicial del 3% . También hay que declarar el impuesto aunque no se tenga que ingresar cantidad alguna (si no se ha obtenido ninguna ganancia de la transacción). Por tanto, en este caso podrá reclamar que se ingrese la totalidad de la retención que le hicieron.
En estos casos, el interesado deberá indicar una cuenta en la que desee recibir la devolución. Hay que tener en cuenta que un no residente con bienes en España debe pagar cada año el impuesto de la renta de los no residentes (modelo 210), por tanto, si no lo ha estado haciendo en los últimos años, deberá liquidar primero este impuesto de los años correspondientes antes de poder recibir la devolución, siempre que no haya prescrito la obligación tributaria (lo hacen cada 4 años).
¿Debe aplicarse esta retención del 3% siempre que un no residente vende un inmueble?
El comprador no tendrá la obligación de aplicar esta retención al vendedor si éste acredita que paga el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o el Impuesto de Sociedades, a través de un certificado expedido por la Administración Tributaria. Para evitar esta retención en el momento de la compraventa ante el notario, el vendedor debe presentar al notario correspondiente esta certificación expedida por la Agencia Tributaria.
Si todavía te quedan dudas sobre cómo gestionar una transacción inmobiliaria con un vendedor no residente en España, ponte en contacto con Comajuan Finques y te asesoraremos. Nuestra experiencia en estos casos te ayudará a realizar el proceso de forma segura y tan sencilla como sea posible.
